입주자모집공고문의 “가점제 70%, 추첨제 30%”라는 문구만 봐서는 어느 방식이 유리한지 판단하기 어렵습니다. 먼저 자신의 가점을 계산해야 가점제와 추첨제 중 어느 물량을 주의 깊게 볼지 정할 수 있습니다.
이번 글에서는 배점표를 확인하고 가상의 사례 세 개에 같은 계산식을 적용합니다. 내 상황에 맞는 청약 방법을 고르는 데까지 가보려고 합니다. 참고로 아래 수치는 모두 2026년 8월 기준입니다.
가점제와 추첨제, 뭐가 다른가
가점제는 무주택기간·부양가족수·청약통장 가입기간을 점수로 환산해서, 점수 높은 사람 순서대로 당첨시키는 방식입니다. 오래 기다리고 부양할 가족이 많을수록 유리한, 일종의 줄서기 순번 제도라고 보면 됩니다.
추첨제는 점수와 무관하게 무작위로 뽑는 방식이에요. 청약통장 가입기간만 채웠다면 신혼부부든 사회초년생이든 당첨 확률은 동일합니다. 다만 뒤에서 다시 다루겠지만, 추첨제 물량도 무주택자에게 우선 배정되는 구조라 완전히 운에만 맡기는 건 아닙니다.
계산 전에 확인할 것, 통장 상태
가점 계산에 들어가기 전에 통장 자체가 준비돼 있어야 합니다. 청약통장 월 납입 인정 한도는 2024년 11월 1일부터 10만 원에서 25만 원으로 올랐습니다(국토교통부 발표, 2026년 8월 기준 유효). 즉 매달 25만 원까지는 납입 회차와 금액이 모두 인정된다는 뜻이에요.
예치금 기준은 지역마다 다릅니다. 전용 85㎡ 이하 기준으로 서울·부산은 300만 원, 인천 등 기타 광역시는 250만 원, 경기 등 기타 시·군은 200만 원입니다(2026년 8월 기준).
경기와 인천을 같은 구간으로 묶어 알고 있는 분들이 많은데요. 실제로는 경기가 대부분 200만 원 구간이라, 인천 기준인 250만 원으로 알고 준비하면 지역에 따라 기준이 어긋날 수 있습니다. 공고문마다 기준이 조금씩 다를 수 있으니 최종 금액은 개별 공고문에서 재확인하는 게 안전합니다.
청약통장 자체를 아직 안 만드셨다면 청약통장부터 정리한 글을 먼저 보고 오시는 게 순서상 맞을 것 같습니다.
84점 배점표, 항목별로 뜯어보기
가점제 만점은 84점이고, 세 항목으로 나뉩니다. “1년당 몇 점”으로 단순 계산하면 되는 줄 알기 쉽지만, 실제로는 구간별로 점수가 딱딱 끊어지는 방식입니다. 청약홈 공식 배점표 기준으로 정리하면 이렇습니다.
무주택기간 (최대 32점): 만 30세 또는 혼인신고일 중 빠른 날부터 계산합니다. 아래는 주요 구간만 발췌한 표입니다.
| 무주택기간 | 점수 |
|---|---|
| 1년 미만 | 2점 |
| 2~3년 | 6점 |
| 4~5년 | 10점 |
| 9~10년 | 20점 |
| 15년 이상 | 32점 |
1년 미만도 2점에서 시작해 1년마다 2점씩 오르는 구조입니다. 표에 없는 구간도 이 규칙으로 채우면 됩니다(예: 3~4년=8점, 5~6년=12점).
부양가족수 (최대 35점): 본인은 세지 않고, 본인을 제외한 부양가족 수를 기준으로 합니다.
| 부양가족수(본인 제외) | 점수 |
|---|---|
| 0명 | 5점 |
| 1명 | 10점 |
| 2명 | 15점 |
| 3명 | 20점 |
| 4명 | 25점 |
| 5명 | 30점 |
| 6명 이상 | 35점 |
청약통장 가입기간 (최대 17점): 이 표도 주요 구간 발췌입니다.
| 가입기간 | 점수 |
|---|---|
| 6개월 미만 | 1점 |
| 2~3년 | 4점 |
| 5~6년 | 7점 |
| 10~11년 | 12점 |
| 15년 이상 | 17점 |
6개월 미만이 1점, 6개월에서 1년 사이가 2점이고, 그다음부터는 1년마다 1점씩 올라갑니다. 인터넷에 “14점”이라고 나온 자료를 종종 보게 되는데, 32+35+14는 81점이라 84점 만점과 맞지 않습니다. 17점이 맞는 수치입니다(32+35+17=84).
배우자의 청약통장 가입기간도 절반까지 합산해주는 제도가 도입돼 있습니다. 합산으로 더할 수 있는 점수는 최대 3점이고, 배우자 점수를 더해도 통장 항목 전체 상한인 17점을 넘길 수는 없습니다.
청약 가점 계산, 직접 해보기
배점표만 봐서는 감이 잘 안 오죠. 세 가지 가상의 사례로 직접 계산해봤습니다. 실제로는 세대구성, 혼인 시점 등에 따라 달라질 수 있으니 참고용으로만 봐주세요.
사례 A. 32세 미혼 세대주, 청약통장 가입 5년
무주택기간은 만 30세부터 기산하니 2년이 인정되고, 구간표상 2~3년에 해당해 6점입니다. 부양가족은 본인을 제외하면 0명이라 5점, 통장 가입기간은 5년이라 5~6년 구간인 7점입니다. 총점은 6+5+7=18점입니다.
사례 B. 35세 부부(자녀 1명), 청약통장 가입 10년
혼인신고일이 만 30세 시점이었다고 가정하면 무주택기간 5년이 인정돼 5~6년 구간인 12점입니다. 부양가족은 본인을 제외하고 배우자와 자녀 1명, 2명이라 15점입니다. 통장 가입 10년은 10~11년 구간인 12점이고요. 총점은 12+15+12=39점입니다.
사례 C. 45세 부부(자녀 2명, 부모 1명과 3년 이상 동일세대)
무주택기간이 15년을 넘어 최대치인 32점을 받습니다. 부양가족은 본인을 제외하고 배우자와 자녀 2명, 부모 1명으로 4명이라 25점입니다. 통장 가입기간도 15년을 넘어 최대인 17점입니다. 총점은 32+25+17=74점입니다.
| 항목 | 사례 A (32세 미혼) | 사례 B (35세 부부+자녀1) | 사례 C (45세 3세대) |
|---|---|---|---|
| 무주택기간 | 6점 | 12점 | 32점 |
| 부양가족수 | 5점 | 15점 | 25점 |
| 통장가입기간 | 7점 | 12점 | 17점 |
| 합계 | 18점 | 39점 | 74점 |
이렇게 놓고 보면 무주택기간과 부양가족수가 점수 차이를 가장 크게 벌린다는 걸 알 수 있습니다. 통장 가입기간은 오래 유지하면 자연히 채워지는 항목이라, 결국 가점제 승부처는 나머지 두 항목인 셈이네요.
내 단지는 가점제·추첨제 비율이 몇 %일까
투기과열지구는 면적별로 가점제와 추첨제 비율이 정해져 있습니다(2023년 4월 개정 기준, 2026년 8월 현재도 유효).
| 전용면적 | 가점제 | 추첨제 |
|---|---|---|
| 60㎡ 이하 | 40% | 60% |
| 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 | 70% | 30% |
| 85㎡ 초과 | 80% | 20% |
표를 한 줄로 풀면, 집이 클수록 가점제 비중이 높아지고 작을수록 추첨 물량이 많아진다는 뜻입니다.
2026년 8월 기준 서울은 25개 전 자치구, 경기는 12곳이 투기과열지구와 조정대상지역으로 동시에 지정돼 있습니다(국토교통부, 2025년 10월 15일 발표·10월 20일 시행). 이 지역에서 청약한다면 위 표가 그대로 적용된다고 보면 됩니다.
투기과열지구·조정대상지역으로 지정되지 않은 비규제지역은 조금 다릅니다. 85㎡ 이하는 가점제 비율이 40% 이내에서 지자체장 재량으로 정해지고, 85㎡ 초과는 가점제 자체가 없어 전량 추첨제입니다.
여기서 중요한 게 하나 있는데요. 위 표는 일반적인 기준이고, 내가 청약하려는 단지의 실제 비율은 입주자모집공고문의 ‘당첨자 선정방법’ 항목에서 확인하는 게 맞습니다. 공고 시점의 규제 상태에 따라 세부 비율이 달라질 수 있기 때문입니다.
추첨제라고 점수를 아예 무시하는 것도 아닙니다. 1순위 추첨 물량의 75%는 무주택세대구성원에게 먼저 배정되고, 나머지가 무주택자와 1주택 실수요자 순으로 넘어갑니다. 앞서 사례 A처럼 18점이라 가점제 경쟁이 부담스러운 상황이라도, 추첨제 물량에서는 무주택자라는 이유만으로 우선순위를 받을 수 있다는 뜻이에요.
자세한 배정 순서는 청약홈 당첨자 선정 안내에서, 규제지역 지정 현황은 정책브리핑 발표 자료에서 원문으로 확인할 수 있습니다.
내게 맞는 청약 방법 고르기
점수를 냈으면 이제 어디를 노릴지 정할 차례입니다. 이 부분이 헷갈리기 쉬운데, 정리해보면 이렇습니다.
점수가 낮은 편(사례 A처럼 18점)이라면 가점제 비율이 낮은 소형 평형이나 추첨 물량이 큰 단지 쪽이 상대적으로 유리해 보입니다. 무주택자 우선배정 75%도 함께 고려하면, 점수가 낮다고 아예 기회가 없는 건 아닙니다.
점수가 높은 편(사례 C처럼 74점)이라면 가점제 비율이 80%인 85㎡ 초과 물량 쪽에서 승산이 있는 편이겠고요. 다만 “몇 점이면 당첨된다”는 식의 커트라인은 단지마다, 시기마다 편차가 커서 일반화하기 어렵습니다. 관심 있는 단지가 있다면 청약홈에 공개되는 직전 회차 경쟁률과 당첨 결과를 단지별로 직접 찾아보는 게 가장 정확합니다.
초보가 자주 틀리는 함정
무주택기간 기산점을 잘못 계산하는 경우가 많습니다. 미혼이라면 만 30세부터, 기혼이라면 혼인신고일부터인데, 30세 이전에 결혼했다면 혼인신고일과 만 30세 중 더 빠른 날부터 계산합니다. 여기를 헷갈려서 무주택기간을 실제보다 길게 잡는 실수가 흔합니다.
부양가족으로 부모님을 넣으려면 조건이 있습니다. 주민등록표상 신청자와 3년 이상 같은 세대로 등재돼 있어야 인정됩니다. 최근에 전입신고만 해둔 상태라면 부양가족 점수에 포함되지 않을 수 있어요.
가점제는 세대주만 신청할 수 있는 경우가 많습니다. 세대원 자격으로는 가점제 청약 자체가 제한될 수 있으니, 세대주 여부를 미리 확인해야 합니다.
점수를 잘못 기재해서 부적격으로 걸리면 이후 청약에 불이익이 생길 수 있습니다. 통장 가입기간이나 부양가족 수를 부풀려 적으면 나중에 서류 심사에서 걸러지는 경우가 있어요. 애매한 항목은 어림잡지 말고 가족관계증명서, 주민등록등본 같은 서류로 직접 확인하는 편이 안전합니다.
정리
가점제는 무주택기간·부양가족수·통장가입기간을 더한 84점 만점 배점표로 순번을 매깁니다. 추첨제는 점수와 무관하되, 그중 75%는 무주택자에게 먼저 돌아갑니다. 내 점수는 이 세 항목을 구간표 기준으로 하나씩 짚어가며 직접 계산해보는 수밖에 없더라고요.
그리고 표에서 본 가점제·추첨제 비율은 일반적인 기준일 뿐입니다. 실제 지원하려는 단지의 정확한 비율은 반드시 그 단지의 입주자모집공고문에서 다시 확인하시길 권합니다. 청약은 결국 내 점수와 그 단지의 조건이 맞아떨어져야 하는 일이라, 미리 계산해본 만큼 덜 헤매게 되는 것 같습니다.
※ 이 글은 개인이 공부하며 정리한 기록으로, 특정 상품·종목에 대한 투자
권유가 아닙니다. 모든 투자의 판단과 책임은 투자자 본인에게 있으며,
글의 수치는 작성일 기준이므로 실제 가입·투자 전 최신 정보를 꼭 확인하세요.
